A partire da novembre 2016 entrano in vigore le nuove norme per i mutui. Una prima importante novità si chiama PIES, acronimo che sta per prospetto informativo europeo standardizzato. Si tratta di un documento con una proposta valida per almeno sette giorni e vincolante per la banca. Accanto al foglietto informativo, perciò, il cliente avrà anche questo strumento per valutare con attenzione le condizioni del mutuo proposto, bloccando di fatto le condizioni per almeno sette giorni. Prima della firma, inoltre, il cliente può richiedere la copia del contratto di mutuo senza alcuna spesa. Un limite, però, c’è: il piano di ammortamento viene allegato al PIES solo in caso di mutui a tasso fisso per tutta la durata, non per quelli a tasso variabile o misto.
Consulenti e perizie: una maggior attenzione all’utente
I consulenti che propongono mutui, gestiscono i reclami e assistono i consumatori dovranno avere requisiti professionali specifici. Secondo le indicazioni di Banca d’Italia sarà indispensabile avere un’elevata conoscenza dei prodotti venduti, delle disposizioni di legge e delle procedure di valutazione degli immobili. Proprio in fatto di valutazioni, arrivano novità riguardo la perizia. Ci sono indicazioni da rispettare perché la perizia sia indipendente e corretta: è prevista l’iscrizione a un albo professionale e un’esperienza di almeno tre anni nel settore. Bene, anche se in realtà qualche punto poco chiaro c’è ancora. Infatti viene specificato che il perito non può essere un parente, amico, convivente o collega del consulente che eroga il mutuo o del richiedente. Criterio che ci sembra pittosto labile, dal momento che il perito può essere tranquillamente un dipendente della banca che eroga il mutuo, con un evidente conflitto di interessi.
Le misure che andranno incontro ai clienti in difficoltà
Come espresso dalla direttiva europea, Banca d’Italia entra nel merito anche delle politiche e delle procedure da adottare per chi paga in ritardo. Il personale che interagisce con questi clienti dovrà adottare un linguaggio comprensibile e non eccessivo, indicando gli oneri dovuti ai pagamenti omessi o parziali. Previste anche le misure per andare incontro ai clienti in difficoltà: allungamento del piano di ammortamento, rinegoziazione del tasso e sospensione delle rate per un determinato periodo. Alcune banche offrono già queste misure su base volontaria, ma con questo provvedimento diventeranno obbligatorie.
Cosa succede in caso di inadempienza
Sul tema dell’inadempimento del consumatore si esprimerà il Ministero dell’Economia, che dovrebbe emanare un decreto entro il 21 novembre. Per il consumatore ci saranno due procedure in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo. Resta in vigore l’articolo 40 del TUB il quale prevede che in caso di inadempimento del consumatore, la banca possa sciogliere il mutuo, chiedere il pagamento dell’intero residuo al cliente e quindi rivalersi sulla casa ipotecata in caso si fosse verificato, per 7 volte nel corso del contratto, un ritardato pagamento: per ritardato pagamento si intende quello effettuato tra il 30esimo e il 180esimo giorno dalla scadenza della rata. Viene introdotta una nuova procedura che la banca può applicare solo se c’è stato in questo senso un accordo col cliente al momento della stipula del mutuo. E in questo caso le rate pagabili in ritardo salgono a 18 nel corso del contratto. Secondo la procedura tradizionale, per potersi rivalere sulla casa ipotecata, l’istituto di credito deve chiedere una procedura esecutiva al Tribunale e dopo qualche tempo ottenere così la possibilità di mettere la casa all’asta spesso a un prezzo molto più basso di quello che sarebbe il suo valore di mercato.
Cosa cambia davvero
Se c’è accordo specifico col cliente, la nuova legge in qualche modo accorcia i tempi, perché non prevede più il passaggio dal Tribunale. Innanzitutto per attivare la procedura sono necessarie 18 rate pagate in ritardo rispetto alle 7 rate della procedura tradizionale. L’immobile in questo caso, viene valutato da un consulente indipendente e messo in vendita a valore di mercato. Se da un lato il fatto che non serva più una procedura esecutiva del Tribunale ha fatto gridare allo scandalo, dall’altro il vantaggio per il consumatore potrebbe non essere da poco: se la casa viene valutata ai prezzi di mercato potrebbe anche accadere che dalla sua vendita o trasferimento alla banca il consumatore in difficoltà possa anche ottenere qualcosa. Inoltre, la possibilità per la banca di accorciare i tempi per il recupero di un credito potrebbe avere anche un qualche beneficio sugli interessi dei mutui.
